A valorização dos imóveis em Vitória virá pela inflação?

<p>Com todo repasse de custos, inclusive o custo do dinheiro, o cliente final paga mais caro pela unidade e também pelo crédito. Por precisar continuar adquirindo terrenos para a continuação do negócio, o construtor sai em busca de ativos, em alguns casos "a qualquer preço".</p><p>E se nesse médio e longo prazo a Selic ceder e o crédito "ficar barato", os compradores que hoje estão represados, sem conseguir tomar financiamento, vão pra cima com toda força e quantidade, e "comprarão tudo".</p><p>Talvez seja exatamente por isso que devamos olhar para o mercado imobiliário como antifrágil: ele não só resiste bem a momentos de incerteza, como vai ainda mais longe em momentos de bonança.</p><p><strong>13% em Vitória: a virada que já aparece nos números</strong></p><p>E os números já mostram essa materialização. Vitória fechou 2025 como a capital com o metro quadrado mais caro do país, em torno de R$ 14 mil, e chegou a abril de 2026 com valorização de 13% em doze meses, segundo o Índice FipeZAP. Para efeito de comparação, São Paulo valorizou pouco mais de 4% no mesmo período, e a média nacional ficou em 6,5% em 2025. Ou seja: Vitória corre a mais de três vezes o ritmo da maior cidade do país, e em todos os recortes a alta do imóvel superou a inflação ao consumidor. A inflação, de fato, já está no metro quadrado.</p><p>No aluguel o movimento é ainda mais nítido. Os novos contratos residenciais subiram 9,4% em 2025 e seguem acelerando em 2026, acumulando mais de 8% em doze meses, mais que o dobro do IPCA. Não é coincidência: com a Selic alta travando o financiamento, quem não consegue comprar precisa alugar, e essa demanda represada empurra o preço da locação para cima.</p><p>E aqui o dado mais revelador, do IBGE. A parcela de domicílios alugados no Brasil saltou de 18,4% em 2016 para 23,8% em 2025 — quase um em cada quatro lares, o maior patamar já registrado. Em números absolutos, são 18,9 milhões de imóveis alugados, um avanço de mais de 50% em menos de uma década, enquanto a fatia de imóveis próprios quitados recuou. Os compradores represados de que falei não são uma hipótese: são milhões de famílias que hoje pagam aluguel à espera da janela de crédito. Quando ela abrir, é essa massa que vai “comprar tudo”.</p><p><strong>Cinco rodadas, uma mesma agenda</strong></p><p>Na coluna de hoje trago uma observação rara que reforça essa leitura. Em uma única semana participei de cinco rodadas entre gestores do mercado financeiro e construtores capixabas, em cinco locais diferentes. Do Minha Casa Minha Vida ao alto padrão.</p><p>Entre construtores que vendem unidades de 250, 300 mil reais e construtores com imóveis que passam dos 10 milhões, o tom das conversas era o mesmo: <strong>necessidade e receio</strong>.</p><p><strong>A necessidade</strong></p><p>Necessidade de se preparar, estruturar e buscar novos instrumentos financeiros para adquirir terreno de forma mais eficiente, não só permutando unidades no local.</p><p>Necessidade de adquirir "landbank", novos terrenos, para ter um futuro próximo palpável e lançamentos em série.</p><p>Necessidade de governança para sustentar tudo isso.</p><p>A agenda chegou nivelada, independente do ticket médio do produto. Construtor de R$ 250 mil ou de R$ 10 milhões, o recado dos gestores foi o mesmo: a hora de profissionalizar a estrutura financeira do negócio é agora.</p><p><strong>O receio</strong></p><p>O receio é a disparada do custo de obra, puxado pela pressão da taxa Selic, que diante do cenário não deve continuar na trajetória de queda acentuada como muitos previam.</p><p>E talvez a Selic não caia como o mercado gostaria. O cenário externo segue carregado de incerteza, e internamente o quadro fiscal está claramente deteriorado, com o atual governo sinalizando que a gastança em ano eleitoral é certa, à base de medidas populares e expansão de crédito e despesas. Tudo isso mantém a curva de juros longa pressionada por mais tempo do que muitos imaginavam.</p><p>E o custo de obra hoje não é só Selic. Estamos no mês do dissídio coletivo da construção civil, o reajuste anual negociado entre sindicatos patronais e laborais que recompõe os salários da categoria, e que pressiona a folha justamente quando ela já está apertada.</p><p>Soma-se a isso mão de obra escassa e cara, terrenos cada vez mais raros em bons bairros, e ainda a <strong>"guerra do pix"</strong>: algumas construtoras, para garantir a compra de um terreno bem localizado, têm pagado primeiro e depois desembolado documentação e até viabilidade de projeto. Inverte a ordem clássica. E mostra o tamanho da pressão.</p><p><strong>Os fazedores</strong></p><p>Participando dessas conversas me peguei pensando que estava diante de empreendedores no sentido mais estrito da palavra. Verdadeiros fazedores, que tomam risco real para edificar imóveis que vão abrigar famílias inteiras e que ficarão atrelados a eles por 5, 10, 15 anos.</p><p>Entre garantias, desligamento de financiamentos, distratos e contingências que se arrastam por anos depois da entrega das chaves. Tudo isso num país com juros altíssimos e ambiente regulatório muitas vezes hostil ao próprio risco que essas empresas tomam.</p><p>É o tipo de coragem que sustenta o mercado imobiliário capixaba, e que raramente é nomeada como tal.</p><p>Fato é que estar num mercado de longo prazo é atravessar momentos incertos com o ânimo de mudanças no horizonte.</p><p><strong>A minha dica</strong></p><p>Você precisa estar posicionado no mercado imobiliário, seja para moradia própria ou para investimento.</p><p>O melhor momento pode até ter sido ontem. Mas sem sombra de dúvidas, e ainda mais em Vitória, com a escassez real de terreno em bairros bem localizados, esperar preço baixar, ou pior, torcer para que isso aconteça, não é a melhor opção.</p><p>É espera passiva num jogo que se move com ou sem você.</p>