Nova York congelou o aluguel de 1 milhão de apartamentos. Quem paga essa conta?

<p>Na coluna de hoje, o congelamento de aluguéis de Nova York, aprovado no fim de junho.</p><p>O conselho que define os reajustes dos aluguéis regulados da cidade votou, por 7 a 1, congelar em 0% os contratos de cerca de 1 milhão de apartamentos, perto de 40% do estoque de locação, onde vivem mais de 2 milhões de pessoas. Era a promessa central de campanha do novo prefeito, Zohran Mamdani, eleito com o slogan “congele o aluguel”. Dos nove conselheiros, seis foram indicados por ele meses antes. Uma conselheira renunciou horas antes da votação, acusando o órgão de ter abandonado o papel técnico para entregar um resultado combinado.</p><p>E qual foi o critério do congelamento? Aqui mora um detalhe que quase ninguém explica. A regra não olha endereço, faixa de preço nem renda do inquilino. Vale para os apartamentos sob o regime de estabilização da cidade: em geral, os situados em prédios com seis ou mais unidades construídos antes de 1974, além de empreendimentos que aderiram a programas de incentivo fiscal ou subsídio. O congelamento alcança os contratos de um e dois anos iniciados entre outubro de 2026 e setembro de 2027. Em resumo, o critério é a idade e o porte do prédio, não a necessidade de quem mora nele. Uma família de renda baixa no Bronx recebe exatamente o mesmo benefício que as milhares de famílias com renda acima de cem mil dólares por ano que ocupam apartamentos regulados, algumas em unidades de alto padrão que entraram no regime por benefício fiscal.</p><p>Os estudos do próprio conselho mostravam custos de operação subindo 5,3% no ano, com seguro em alta de 10,5% e combustível de 11%, e indicavam que seria preciso reajustar entre 3,4% e 4,5% apenas para manter a receita dos prédios estável. O conselho leu a própria conta e votou zero.</p><p><strong>Congelamento de preços é medida populista</strong></p><p>Sempre digo que imóvel é, antes de qualquer coisa, propriedade. Quando o Estado proíbe o dono de reajustar a receita de um ativo enquanto os custos desse ativo seguem livres, ele transfere patrimônio do proprietário para o inquilino sem chamar isso pelo nome verdadeiro. O mercado já deu o veredito: os prédios regulados de Nova York perderam em média 45% do valor por unidade desde 2019.</p><p>Quem sente isso não é o grande fundo. Pequenos proprietários do Bronx, donos de um ou dois prédios comprados como reserva de aposentadoria, contam à imprensa americana que não sabem como vão bancar a operação daqui para frente. A associação que os representa lembra que o número apresentado como lucro dos donos é, na verdade, o caixa que sobra para pagar dívida e obras. Há proprietários anunciando corte de gastos e demissão de funcionários de manutenção. E consultores de crédito alertam para o efeito silencioso: os bancos passam a evitar financiar esses prédios, porque sabem que o dono não terá como manter o ativo em pé.</p><p>O único voto contrário no conselho, de um professor de finanças da NYU, deu nome ao processo: queima lenta. O prédio não quebra no primeiro ano. A manutenção míngua, o apartamento vago deixa de compensar a reforma e vira o que os americanos apelidaram de apartamento zumbi, fechado por decisão econômica. Nova York já tem 57 mil deles.</p><p><strong>A conta sempre aparece, e a história insiste em provar</strong></p><p>San Francisco fez o experimento e economistas de Stanford mediram o resultado ao longo de duas décadas: os inquilinos com contrato ganharam, os proprietários atingidos tiraram 15% dos imóveis do mercado de locação e o aluguel livre da cidade inteira subiu 5,1%. Berlim congelou aluguéis em 2020 e em um ano a oferta de imóveis anunciados caiu mais da metade, antes de a corte constitucional derrubar a lei e os inquilinos receberem cobrança retroativa. St. Paul, nos Estados Unidos, aprovou teto de 3% em 2021, viu os alvarás de construção despencarem 79% enquanto a cidade vizinha multiplicava os seus, e recuou da própria lei quatro anos depois. Mumbai congelou aluguéis em 1947, em caráter temporário, e convive até hoje com prédios ruindo por falta de manutenção. Enquanto isso, no mesmo mês do congelamento, o aluguel livre de Manhattan bateu recorde: mediana de 5.295 dólares.</p><p>A Argentina rodou o filme ao contrário. Milei revogou a lei do aluguel em dezembro de 2023, depois que o controle havia reduzido a oferta em Buenos Aires de cerca de 20 mil imóveis anunciados para 1.300. Com a liberdade contratual de volta, a oferta saltou mais de 170% e o preço real, descontada a inflação, caiu na casa de 40%. Ninguém decretou a queda. Ela veio da confiança do proprietário de que o imóvel continuava sendo dele.</p><p><strong>O Brasil conhece bem esse filme</strong></p><p>Nós sempre flertamos com congelamento de preços. Não funcionou na hiperinflação, quando o tabelamento do Cruzado esvaziou gôndolas e criou o ágio, e não funcionou no passado recente, quando a tentativa de segurar o preço dos combustíveis na marra custou dezenas de bilhões à Petrobras e desorganizou toda a cadeia do setor. A lição é a mesma em qualquer mercado: o custo existe e precisa ser suportado em algum lugar. Ou fica na margem do dono, ou vai para o preço final, ou encerra a atividade atingida. Não há quarta opção.</p><p>Congelamento de preços é isso: uma medida populista que destrói mercados, afronta o direito de propriedade e bagunça qualquer tese de investimento, de curto ou longo prazo. Nova York escolheu descobrir de novo, com o patrimônio dos outros. Cabe a nós apenas observar, e não repetir.</p>