Nota fiscal do aluguel é adiada. Governo não marca nova data

<p>Na coluna de hoje, a suspensão de uma das mudanças mais sensíveis da reforma tributária: a nota fiscal do aluguel.</p><p>Para entender o que foi adiado, vale separar os dois movimentos. Em 4 de junho, o Comitê Gestor da NFS-e Nacional publicou a Nota Técnica nº 009, a norma que desenha, na prática, como será a nota fiscal do aluguel: os campos para identificar o imóvel, o contrato, os valores e até o meio de pagamento, PIX incluído. A máquina ficou pronta no papel, com prazo de operação previsto para agosto de 2026, e administradoras, contadores e sistemas do país inteiro correram para se adaptar.</p><p>Aí veio o segundo movimento. No dia 15 de julho, o mesmo Comitê publicou em seu portal um aviso curto: a estrutura não entrará em operação em agosto. Ficam de fora dos ambientes de produção justamente os novos códigos criados para as operações que nunca tiveram nota fiscal na vida, entre eles o subitem 99.03, que abrange locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, e o 99.04, locação de bens móveis. O novo cronograma será divulgado “em momento oportuno”. Sem data.</p><p>O tamanho da mudança explica a sensibilidade. A reforma tributária transformou o aluguel em fato gerador de imposto sobre consumo. Locação nunca pagou ISS, nunca pagou ICMS e nunca exigiu documento fiscal de espécie alguma. Agora passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS, os tributos que substituem os antigos, e cada aluguel recebido vai exigir a emissão da famosa nota fiscal. Em paralelo, nasce o CIB, o cadastro nacional que funcionará como uma espécie de CPF dos imóveis. Juntas, as duas ferramentas permitem ao fisco saber qual imóvel está alugado, por quanto, para quem e por onde o dinheiro circula.</p><p><strong>Quem entra na mira</strong></p><p>A régua da lei é objetiva. O proprietário pessoa física vira contribuinte quando cumpre duas condições ao mesmo tempo: receita de aluguel acima de R$ 240 mil por ano e mais de três imóveis alugados. Há ainda um gatilho para o próprio ano quando a receita ultrapassa R$ 288 mil. Quem entra no regime paga, na prática, entre 7,6% e 8,4% sobre o aluguel residencial, já considerando os redutores previstos na lei, e isso além do Imposto de Renda que sempre existiu.</p><p>À primeira vista, parece coisa de grande investidor. Não é. R$ 240 mil por ano equivalem a cerca de R$ 20 mil mensais de aluguel, patamar comum em famílias que passaram décadas comprando imóveis como poupança, o jeito mais tradicional de poupar do brasileiro. E mesmo quem fica abaixo da régua será alcançado pela parte operacional do sistema: cadastro do imóvel, cruzamento de dados e, quando o cronograma voltar, a obrigação da nota.</p><p><strong>Medida pode soar eleitoreira</strong></p><p>O comunicado do adiamento não apresenta motivo. A justificativa que circula entre especialistas é técnica: os sistemas não estariam prontos para receber os novos códigos. É plausível, o cronograma da reforma está apertado em várias frentes. Mas o calendário não ajuda a afastar outra leitura. Criar em ano eleitoral a obrigação de nota fiscal sobre o aluguel, com imposto novo embutido, mexendo com milhões de proprietários e inquilinos pelo Brasil, não é manchete que interesse a governo algum. Cravo aqui: esse tema volta à tona depois das eleições. A lei está em vigor, a régua está definida e a estrutura da nota está desenhada até no detalhe do campo de PIX. O que mudou foi apenas o cronômetro.</p><p><strong>O fim do aluguel por fora</strong></p><p>Aqui está o ponto que mais mexe com o mercado. A maior parte das locações no Brasil não passa por administração profissional: pelas contas do setor, menos de 40% são geridas por empresas. Uma parcela enorme do restante funciona no acerto direto, um PIX do inquilino para o proprietário todo mês, muitas vezes sem contrato registrado e sem declaração desses valores para efeitos fiscais. É o chamado aluguel por fora, tolerado por décadas porque não existia instrumento para enxergá-lo.</p><p>O novo sistema foi desenhado exatamente para esse ponto cego. Com o imóvel identificado no cadastro nacional, a nota fiscal obrigatória e o pagamento vinculado ao documento, a renda de aluguel não declarada deixa de ser invisível. O cerco não se fecha por fiscalização de rua, e sim por cruzamento de dados, o mesmo caminho que a Receita percorreu com as aplicações financeiras e com o próprio PIX. Quem vive dessa renda sem declará-la terá que escolher entre regularizar ou acumular passivo fiscal com juros e multa.</p><p>Para o proprietário, a mudança também reposiciona a gestão profissional. Emitir nota, apurar imposto, aplicar redutores, guardar documentação e responder por erro é rotina de empresa. E para quem tem carteira maior de imóveis, a conta entre manter tudo na pessoa física ou estruturar uma pessoa jurídica ganhou uma variável nova e pesada, que merece análise caso a caso, com números na mesa.</p><p>O adiamento, portanto, não é alívio definitivo. É um respiro. E quem ainda não se organizou pode recebê-lo como a chance de fazer isso com calma: revisar contratos, declarar o que precisa ser declarado e decidir a estrutura da carteira antes que o assunto volte. E ele volta.</p>