Nota fiscal de aluguel: governo define 1º de dezembro de 2026 como data de início

<p>Na coluna de hoje volto a um assunto que deixei em aberto. Quando escrevi pela primeira vez sobre a nota fiscal do aluguel, a obrigatoriedade estava suspensa e sem data. E, com as eleições no horizonte, minha aposta era que o governo não iria mexer tão cedo num tema que dói no eleitor.</p><p>Imposto, complicação com nota fiscal, ter que abrir CNPJ para receber aluguel: não é o tipo de assunto que se coloca na mesa às vésperas de disputar voto. O governo acabou definindo a data, mas para depois das eleições: a nota fiscal da locação fica para 1º de dezembro de 2026.</p><p>A definição veio no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, publicado em 30 de julho pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, que fixou o calendário de todos os documentos fiscais da reforma tributária. Para o mercado imobiliário, o marco é esse 1º de dezembro.</p><p>A partir dele, toda operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel passa a exigir a emissão de Nota Fiscal de Serviço eletrônica, a NFS-e de padrão nacional. Quem é optante pelo Simples Nacional ganha um fôlego a mais: para esse grupo, a obrigatoriedade só começa em 1º de janeiro de 2027.</p><p>Há uma distinção que precisa ficar clara desde já, porque separa duas coisas que parecem a mesma: a obrigação de emitir a nota e a obrigação de pagar o imposto. O que começa em dezembro é a emissão do documento eletrônico. A tributação de fato, o IBS e a CBS incidindo sobre o valor do aluguel, só entra em vigor a partir de 2027.</p><p>O ano que vem, na prática, é uma fase de adaptação. Durante 2026, o sistema roda com alíquotas simbólicas, 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, apenas para calibrar softwares e processos, sem efeito real no bolso. É um ensaio geral antes da estreia.</p><p>E aqui entra o ponto que interessa a quem vive de locação. Nem todo proprietário será contribuinte dos novos tributos. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu limites: a pessoa física só passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS se receber mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior e tiver mais de três imóveis locados, ou se ultrapassar R$ 288 mil em aluguéis no próprio ano.</p><p>Abaixo disso, o locador segue fora da tributação nova. Mas atenção, e este é o detalhe que muita gente vai deixar passar: a obrigação de emitir a nota independe da obrigação de pagar o imposto. Ou seja, mesmo o proprietário que não se enquadra como contribuinte pode ter que emitir o documento fiscal, porque a nota é o instrumento que o sistema usa para enxergar a operação, tribute ela ou não.</p><p>A minha dica para quem tem imóveis de renda é tratar o segundo semestre de 2026 como o período de arrumar a casa, e não como um prazo distante. O recibo simples de aluguel, feito no talão ou na planilha, deixa de ser suficiente em boa parte dos casos.</p><p>Este é o momento de buscar uma gestão patrimonial que mapeie quais dos seus imóveis e contratos se enquadram, verifique o enquadramento como contribuinte e garanta que a emissão da nota estará em ordem antes da virada. Quem trata o patrimônio imobiliário com esse cuidado transforma uma obrigação nova em vantagem, e não em dor de cabeça de última hora.</p><p></p>