Construtora com 40 anos de história projeta R$ 150 milhões em VGV na Praia do Canto

<p>Na coluna de hoje trago os números de um movimento que ajuda a explicar o momento do alto padrão em Vitória. A Mocelin Engenharia, fundada em Guarapari há 40 anos, toca simultaneamente três empreendimentos na Praia do Canto que somam cerca de R$ 150 milhões em valor geral de vendas, com investimento na casa dos R$ 100 milhões.</p><p>Os dados foram apresentados por Cesar Mocelin, diretor executivo da empresa e representante da nova geração da família no comando do negócio.</p><p><strong>De Guarapari para a capital</strong></p><p>A empresa chega a Vitória com lastro: são 1.200 unidades entregues e 141 mil metros quadrados construídos em quatro décadas, a maior parte em Guarapari, onde a marca virou referência a ponto de haver moradores que passaram a vida em prédios construídos por ela.</p><p>A sucessão foi organizada em 2015, quando os irmãos fundadores negociaram a divisão do negócio, e desde 2018 Cesar, hoje com 33 anos e há 11 na empresa, responde pela direção executiva.</p><p>A nova geração trouxe repertório de fora do canteiro. Desde 2017, pai e filho investem juntos em startups, e a disciplina de venture capital aparece na gestão: cada projeto é apresentado internamente como uma tese, com números que precisam se sustentar, e nenhum risco pode ser grande o bastante para comprometer a empresa. Foi com essa régua que a entrada na capital foi decidida.</p><p>A operação em Vitória partiu do escritório da empresa no Base 27, na Enseada do Suá. De lá, a busca por terreno na Praia do Canto durou dois anos. Nesse período chegaram ofertas em bons bairros, caso de Bento Ferreira, Jardim Camburi e Santa Lúcia, todas dispensadas.</p><p>O foco era o valor agregado e a velocidade de venda que só a Praia do Canto oferece, e a empresa preferiu esperar até encontrar exatamente o que buscava. Havia um agravante: sem histórico de entrega no bairro, os melhores terrenos chegavam primeiro às construtoras que já operavam ali. O terreno do AIR chegou por intermédio da Nazca, que abriu as portas da empresa no bairro.</p><p><strong>Três empreendimentos, três prazos</strong></p><p>O portfólio está em estágios diferentes de maturação. O AIR, de 24 unidades, tem entrega prevista para o início de 2027, com 85% vendido e apenas 3 unidades disponíveis. O FIT, de 63 unidades, tem entrega prevista para o primeiro semestre de 2028 e já passou de 70% de vendas. O ÍRIS, o mais recente, tem entrega marcada para dezembro de 2029: são 17 unidades, das quais restam 6.</p><p>O terreno do ÍRIS eu conheço por dentro. A área foi comercializada por mim, e acompanhei de perto o desembaraço documental, que consumiu cerca de três anos até a regularização completa. É um retrato do custo da burocracia brasileira: capital parado em cartório enquanto o projeto espera. E não é caso isolado, a empresa tem outro terreno em desenvolvimento há seis anos em correção de documentação.</p><p>O contexto torna os percentuais de venda mais expressivos. A empresa ainda não entregou nenhum empreendimento em Vitória e já vendeu a maior parte dos três na planta, em um segmento de tíquete alto e comprador criterioso. A reputação construída em Guarapari fez o trabalho antes da primeira entrega na capital.</p><p><strong>Projeto a muitas mãos</strong></p><p>A régua de produto combina profissionais capixabas com nomes de fora. No AIR @225, na Rua Madeira de Freitas, junto à Pedra do Cruzeiro, o desafio era provar que localizações fora do miolo tradicional sustentariam produto de alto padrão, algo que parte do mercado duvidava.</p><p>O empreendimento fica numa margem do bairro hoje em franca expansão, no entorno da Eugênio Netto, vizinho de restaurantes prestigiados como Soeta, Cooltiva e Don Camaleone e de novidades como o Eugenio Bar e as novas casas de comida japonesa da região.</p><p>O projeto do AIR uniu arquitetos de Florianópolis a escritórios capixabas, com branding também assinado por estúdio catarinense, e passou por 26 revisões até a versão lançada. No FIT, a fachada ficou com escritório de Florianópolis e os interiores com escritório capixaba.</p><p>No ÍRIS, foram três ensaios completos de projeto antes da concepção final. Em todos, arquitetura, interiores e paisagismo locais dividem a prancheta com o que Cesar chama de tempero de fora.</p><p><strong>Quem está comprando no miolo</strong></p><p>O perfil do comprador revela uma dinâmica pouco discutida do bairro. No FIT, o morador permanente é minoria, concentrado nas unidades maiores e nos gardens. A maior parte busca ponto de apoio: clientes de Miami, Orlando, Itália e Suécia, além do interior do Espírito Santo, que passam períodos em Vitória e querem estar bem localizados.</p><p>O miolo da Praia do Canto entrega o que esse comprador procura, com supermercado, padaria, academia e serviços a poucos minutos de caminhada.</p><p><strong>As regras do jogo em revisão</strong></p><p>A conversa também tocou no ambiente regulatório, e o momento é oportuno. O Plano Diretor Urbano de Vitória, a Lei 9.271 de 2018, define de zoneamento a limite de altura dos empreendimentos e passa neste momento por revisão. Entidades do setor, caso do Sinduscon-ES e da Ademi-ES, enxergam na revisão a oportunidade de flexibilizar regras e destravar o adensamento na capital.</p><p>A crítica de Cesar vai na mesma direção e nasce da prática de quem aprovou três projetos na cidade: quando as regras construtivas prejudicam a qualidade dos projetos, encarecem as obras e restringem o adensamento, quem paga a conta é a população, que encontra menos oferta e preço mais alto.</p><p>No desenvolvimento do ÍRIS, parte dessas regras pesou diretamente na concepção do produto. Num bairro sem terreno sobrando, cada parâmetro que reduz aproveitamento é oferta que deixa de existir.</p><p><strong>A leitura do bairro</strong></p><p>Os três canteiros dialogam com a trajetória de preço da Praia do Canto. Em 2018, lançamentos no bairro saíam na faixa de R$ 12 mil o metro quadrado. Hoje há produto negociado a R$ 35 mil. Quem enxerga bolha nesse movimento esbarra em um dado: os estoques do bairro estão praticamente vazios. Preço subindo com estoque baixo descreve escassez, e a escassez da Praia do Canto é de terreno.</p><p>A empresa, por sinal, já tem novos projetos em desenvolvimento na mesma região. Para quem avalia comprar em lançamento de alto padrão, velocidade de vendas e histórico do incorporador seguem sendo os dois dados que mais dizem sobre um produto, e nos três casos acima os dois estão à vista.</p>