O mercado imobiliário não para

De crises econômicas à pandemia, o setor atravessou diferentes ciclos sem interromper sua dinâmica de vendas, crédito e novos negócios.

Por Giuliano Martins · 2026-10-27T21:06:58.555+00:00

Quantas vezes, nos últimos 27 anos, disseram que o mercado imobiliário brasileiro não ia se recuperar? Posso contar pelo menos quatro. Uma delas eu vivi de dentro, como corretor. As outras, como alguém que já trabalhava com tecnologia e dados e ouvia com desconfiança a frase que aparece em toda crise: “desta vez é diferente”. O pessimista parece mais esperto quando dá peso maior a sua afirmativa. Escrevo num momento em que um resultado eleitoral dividiu o país e compromete a confiança das pessoas. Não vou debater o resultado aqui. Vou analisar o que acontece depois, porque isso eu já vi acontecer antes, com outra roupagem. A cada impacto desses, surge uma leva de gente querendo ganhar audiência com pessimismo. Pessoas que nunca viveram o mercado imobiliário, não vendem, não constroem, não financiam, não avaliam, não prestam serviço dentro do setor, e não têm experiência para fazer previsão, passam a vender medo porque medo gera clique, e clique virou moeda. A melhor maneira de avaliar o que um mercado é capaz de suportar no futuro é olhar para o que ele já atravessou no passado. 1999, Encol. Em março de 1999, a Justiça decretou a falência da Encol, na época uma das maiores incorporadoras do país. Ficaram 710 obras paradas, 42 mil famílias sem o imóvel que haviam pago e 23 mil trabalhadores sem emprego. Naquele momento, comprar na planta virou risco, e disseram que ninguém mais confiaria numa incorporadora. Da Encol nasceu o patrimônio de afetação, e o pior colapso de uma incorporadora brasileira virou um dos melhores instrumentos jurídicos do mercado de construção. O mercado não parou. 2008, crise do subprime. Em setembro de 2008 o Lehman Brothers quebrou, e o mundo descobriu que títulos lastreados em financiamento imobiliário vendidos como AAA valiam muito menos do que isso. No linguajar popular: papel podre. Eu tinha acabado de entrar no mercado. Lembro de quanta gente falava do fim, e de quão poucas dessas pessoas vendiam ou compravam imóvel. O que aconteceu? O PIB do Brasil fechou 2009 praticamente estável, e em março daquele ano, no meio da crise, foi lançado o Minha Casa, Minha Vida, com meta de um milhão de moradias. A construção, que pela lógica das notícias seria o setor mais atingido, seguiu gerando emprego formal durante anos. Os empreendimentos do programa aqui no estado eram vendidos em dias, um seguido do outro, numa velocidade inacreditável. O mercado não parou. Crise de 2015 e 2016. Crise política e econômica ao mesmo tempo, e, como hoje, o país dividido ao meio. A Selic chegou a 14,25% e ficou nesse patamar até o fim de 2016. O PIB caiu dois anos seguidos e a inflação fechou 2015 em quase 11%. O crédito imobiliário com recursos da poupança recuou para R$ 47 bilhões em 2016. Naquele momento, poucos apostariam numa recuperação. Cinco anos depois, em 2021, esse mesmo crédito chegou a R$ 205 bilhões, e o mercado imobiliário entrou num dos maiores ciclos de alta já vistos. O mercado não parou. 2020, pandemia. Em março de 2020 o mundo parou completamente. Não preciso contar histórias, porque quem está lendo passou por tudo, e a experiência foi vívida o bastante para dispensar explicação. Diziam que imóvel não ia vender porque ninguém faria visita em meio a uma pandemia. O que aconteceu? As pessoas perceberam que morar bem valia mais do que imaginavam, e a demanda por mais espaço, varanda, escritório, área de lazer e ambientes abertos reorganizou o produto que se vendia e o preço que se pagava por ele. O mercado não parou. Foram quatro choques em 27 anos. Todos mudaram a direção para onde o mercado ia, e em todas elas o mercado se fortaleceu. Em qualquer mercado existem ciclos, e no imobiliário quem está preparado, lê para onde o movimento vai e antecipa a demanda. Por isso o desafio numa hora como esta não é prever se o mercado sobe ou cai. É entender para onde ele vai se mover, porque as pessoas continuarão comprando e vendendo, e quem entender isso vai capturar valor nesse movimento enquanto a maioria ainda fica debatendo sentimento. A internet virou um mercado de engajamento. Muitas pessoas fazem qualquer coisa por audiência, e a forma mais barata e fácil de conseguir isso é espalhando medo. Enquanto essas notícias correm, o valor real das transações continua se movendo todos os dias, e é ele que mostra o mercado como ele é. Em 2008 e em 2015, essa informação ainda não estava organizada nem acessível a quem precisava decidir. Hoje está, e isso transmite muito mais segurança para todos os lados. Escrevo para o mercado imobiliário, mas isso vale para qualquer empreendedor que toma risco e investe no Brasil. O empreendedor brasileiro não sobreviveu a décadas de mudança de regras, juros e humor porque acreditou nessas previsões. Sobreviveu porque aprendeu a separar barulho de tendência. O barulho desta semana vai render clique para quem vive de clique. Para quem vive de mercado imobiliário, o movimento vai continuar acontecendo, e vai virar resultado para quem tem foco e vive de trabalho inteligente.