R$ 8 mil ou R$ 30 mil o m2: o que diferencia os imóveis na Praia do Canto

<p>De fato, considerando a média, fomos a capital com o maior valor médio de metro quadrado. Mas essa informação raramente dimensiona até onde os valores podem chegar, principalmente quando falamos de produtos de alto luxo.</p><p>Um apartamento antigo na Praia do Canto, o bairro mais valorizado da capital, pode custar R$ 8 mil o metro quadrado, e, a poucas quadras dali, um prédio mais novo pode passar de R$ 30 mil. O que justificaria essa distância? Na maioria das vezes, o tipo de produto. Existem imóveis completamente diferentes dentro do mesmo bairro.</p><p>Antes de irmos aos dados, vale dizer quais fatores compõem uma valorização fora da curva. São muitos, e cada um pode ter peso diferente para cada pessoa: localização, metragem, poucas unidades, vista, revestimentos externos, acabamentos internos, mobília e decoração assinada, e detalhes do projeto que atendem ao que a maior parte do público procura.</p><p>Cada um desses fatores pode influenciar o preço de maneira desproporcional. Quando todos eles se combinam em uma única unidade, o valor foge completamente da média de mercado, afinal, a qualidade do produto também foge.</p><p>No mercado imobiliário capixaba existem alguns exemplos de edifícios assim, e é sobre esses outliers que vamos falar.</p><p>Nos edifícios da orla, podemos citar o Chácara Von Schilgen, Cap Ferrat, Porto Fino, Murano, Mariarchângela e Costa Esmeralda que são ícones do mercado imobiliário capixaba. Alguns deles, mesmo construídos há décadas, foram concebidos com uma arquitetura atemporal e enchem os olhos dos clientes mais exigentes até hoje.</p><p>Também é interessante observar uma nova onda de empreendimentos de alto luxo com estrutura diferente, que surgiu dos anos 2000 para cá: os condomínios clube. Vila Alpina, Vila Romana, Riserva Praia do Canto, Residencial Jardins, Reserva Vitória e Lago by Mivita possuem estruturas de lazer únicas e deixam qualquer pai de família pensativo sobre a escolha ideal.</p><p>São condomínios que tentam replicar um clube privativo para a família, com unidades de espaços generosos, às vezes de tamanho próximo ou maiores que os edifícios mais antigos, o que quebra a ideia de que prédio novo tem apartamento menor.</p><p>Para sustentar essa estrutura toda, esses empreendimentos precisam de terrenos maiores, e assim conseguem receber mais moradores. De um lado, há os clientes que preferem exclusividade e menos vizinhos; do outro, existe um público disposto a morar com mais gente em troca de mais conforto para a família e de uma área de lazer mais estruturada.</p><p>Agora vamos aos dados. Como foi o comportamento de preço desses empreendimentos ao longo dos anos? Seguindo a mesma divisão, analisamos primeiro os edifícios mais tradicionais da orla, e depois os edifícios com no máximo 20 anos.</p><p><strong>Os clássicos de Vitória contam uma história de valorização particular:</strong></p><ul><li><p>O Costa Esmeralda, por exemplo, saía a cerca de R$ 3,1 mil o metro em 2009 e alcançou R$ 16,2 mil em 2023.</p></li><li><p>O Cap Ferrat partiu de R$ 3,7 mil em 2013 e já tem registro de R$ 14,3 mil em 2026. Aqui a diferença foi menor, mas é preciso lembrar que não conhecemos o estado interno do apartamento: reformado, o valor sobe bastante; no estado original, pode ficar na faixa da média.</p></li><li><p>O Porto Fino dobrou de preço em pouco mais de três anos, de R$ 4,8 mil em 2016 para R$ 10 mil em 2019 (o que também depende do estado interno e do andar das amostras).</p></li><li><p>O Murano registrava R$ 14,7 mil o metro já em 2020. E o Chácara Von Schilgen, o mais novo desse grupo, com apartamentos de 402 m², foi lançado a cerca de R$ 5 mil o metro, teve uma unidade vendida a R$ 24,7 mil em novembro de 2025.</p></li></ul><p>Qualquer um desses edifícios pode facilmente ultrapassar valores entre R$ 25 mil o metro a R$ 33 mil - Já existem referências consolidadas nessa faixa. Falando exclusivamente do Chácara, é possível que o mercado absorva valores ainda superiores, devido ao tamanho único do apartamento (402 metros), quantidade de vagas (5), alta demanda, e a pouca quantidade de apartamentos do prédio.</p><p><strong>Já a geração mais recente, conseguimos enxergar um padrão diferente:</strong></p><ul><li><p>O Reserva Vitória possui referências que valorizaram mais de 1,2% ao mês no período. Trabalhando com a mediana, chegamos a R$ 22,9 mil o metro em 2025, e, olhando os valores máximos, há referências que passam de R$ 26 mil o metro.</p></li><li><p>O Vila Romana, com apartamentos de 217 m², girava em torno de R$ 3 mil o metro no lançamento e chegou a R$ 17,1 mil em 2025: quase seis vezes em cerca de 15 anos, o equivalente a 0,98% ao mês de valorização, sem contar o aluguel.</p></li><li><p>O Riserva Praia do Canto entrou no mercado a cerca de R$ 11 mil o metro, teve uma curva moderada até 2023 e, desde então, acelerou, com referências que alcançaram R$ 21,6 mil em 2025 e R$ 26,3 mil em 2026 (unidades com alto nível de acabamento).</p></li></ul><p>Nesses condomínios, a estrutura de lazer e o prédio moderno sustentam um metro quadrado alto, ainda que abaixo dos clássicos citados acima. Mesmo assim, a curva dos últimos três anos mostra que o mercado valoriza e paga por isso.</p><p>Com todos esses dados, podemos concluir que os empreendimentos mais luxuosos podem ultrapassar o dobro do valor médio do metro quadrado da capital, principalmente quando se somam localização estratégica, acabamento interno, uma gestão que preserve a conservação do prédio como um todo, lazer e vista. Um número maior de vagas de garagem também contribui para a liquidez e para o valor.</p><p>Observamos ainda que o mercado é cíclico: em certos momentos o preço estica com muito mais força do que em outros.</p><p>Com isso em mãos, fica claro que saber a hora de entrar no mercado é essencial para maximizar o retorno. E, na maioria das vezes, a melhor hora de entrar não é a que o senso comum aponta.</p>