Crédito imobiliário pode colapsar

<p>O modelo de crédito imobiliário que financiou a casa própria no Brasil por seis décadas está chegando ao fim com uma transição que é silenciosa e deve redesenhar as condições de compra para os próximos 30 anos.</p><p>Para entender o peso dessa afirmação precisamos voltar 90 anos no tempo. Prometo que a viagem vale a pena.</p><p><strong>Os quatro pilares de qualquer crédito imobiliário</strong></p><p>Todo sistema de financiamento habitacional do mundo se apoia em quatro pilares. Volume: o imóvel é o bem mais caro que a maioria das pessoas vai adquirir na vida, algo entre 5 e 10 anos de renda bruta. Prazo: ninguém quita esse valor rápido, então o crédito precisa ser longo. Garantia: quem empresta precisa de segurança jurídica para receber. E inflação: um contrato de 30 anos sem proteção contra a perda de valor do dinheiro simplesmente não existe.</p><p>Guarde esses quatro pilares. Toda vez que um deles falhou, o crédito desapareceu no Brasil. E não foi uma vez só.</p><p><strong>1933 a 1964: o Brasil sem crédito</strong></p><p>Em 1933, a Lei da Usura fixou o teto de juros dos contratos em 12% ao ano. Parecia razoável. Mas a inflação média passou de 12% na década de 40 e de 18% na de 50. Ou seja: o juro máximo permitido ficou abaixo da inflação.</p><p>Nenhum contrato de longo prazo fazia sentido, e o resultado aparece nos números do IBGE: até meados dos anos 60, 70% das residências brasileiras eram autoconstrução.</p><p>A família comprava o terreno, chamava os parentes no fim de semana e levantava as paredes ao longo de anos. Quando o quarto ficava pronto, mudava e seguia construindo o resto.</p><p><strong>1964: nasce o sistema que durou 60 anos</strong></p><p>Em 1964, o governo criou o Sistema Financeiro de Habitação e o BNH. Dois anos depois, o FGTS. Poupança e fundo de garantia viraram a fonte de dinheiro do setor, e nascia o SBPE, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.</p><p>A regra era clara: 65% de tudo que entrava na caderneta tinha de ser emprestado ao setor imobiliário. Não era opção do banco, era obrigação. Com os quatro pilares de pé o país viveu um boom. No fim dos anos 70, o sistema já financiava mais de 400 mil moradias por ano.</p><p>Mas o modelo carregava uma falha de nascença. As prestações eram corrigidas pelo salário mínimo, enquanto o saldo devedor era corrigido pela inflação. Nos anos em que o mínimo perdeu da inflação, criou-se uma aberração: o mutuário pagava em dia por anos e, ao puxar o extrato, devia mais do que no início.</p><p>Para tapar esse buraco, o governo criou o FCVS, o Fundo de Compensação de Variações Salariais, abastecido por uma taxa na entrada do financiamento e por uma fatia dos juros dos bancos.</p><p>A conta atuarial foi atropelada pela hiperinflação. Quando os índices passaram de 100%, 200%, 1.000% ao ano, nenhum fundo daria conta. O Tesouro assumiu o rombo, o BNH quebrou em 1986 e o Brasil mergulhou em 20 anos de seca: das 400 mil unidades anuais, caímos para 50 mil. Foi a era do preço de custo e dos consórcios, os improvisos de um mercado sem financiamento.</p><p><strong>As duas leis que destravaram o mercado moderno</strong></p><p>O Plano Real resolveu a inflação em 1994, mas restava um pilar quebrado: a garantia. A hipoteca, que regia os financiamentos desde uma lei de 1860, se provou péssima na prática.</p><p>Para retomar o imóvel de um devedor inadimplente, o banco percorria a via judicial e levava de 8 a 10 anos. O devedor, sabendo que perderia o bem, parava de fazer manutenção, e o banco recebia de volta um imóvel deteriorado, com o retorno do contrato destruído pelo tempo. Nenhuma instituição empresta por 30 anos com uma garantia dessas.</p><p>A Lei 9.514, de 1997, virou esse jogo ao criar a alienação fiduciária de bem imóvel. A lógica foi invertida: a propriedade fica com o credor desde o primeiro dia e só passa ao comprador na quitação.</p><p>Como o imóvel já é fiduciariamente do banco, a execução dispensa a Justiça, e o prazo de retomada cai de uma década para algo entre 6 meses e 1 ano e meio.</p><p>A mesma reforma trouxe uma proteção elegante ao mutuário: entregou o imóvel, a dívida está quitada, não importa o saldo. Era o antídoto direto contra o fantasma do FCVS, em que a dívida crescia mais que o valor do bem. Com risco calculável dos dois lados, emprestar voltou a ser um negócio viável.</p><p>A segunda lei atacou um trauma nacional: o caso Encol. A incorporadora, uma das maiores do país nos anos 90, cobria o prejuízo de uma obra com o dinheiro dos compradores da obra seguinte.</p><p>Uma bicicleta que rodou até o buraco ficar grande demais, deixando milhares de famílias sem apartamento e sem dinheiro. A Lei 10.931, de 2004, criou o patrimônio de afetação: o dinheiro do apartamento vendido no empreendimento</p><p>A só pode ser usado na obra do empreendimento A, e o incorporador só retira recursos quando a conclusão está garantida. Cada empreendimento virou um cofre.</p><p>Garantia executável, caixa protegido e inflação controlada. Os pilares estavam de pé de novo, e o resultado foi imediato: o SBPE saiu de R$ 3 bilhões concedidos em 2004 para R$ 60 bilhões em 2010. Hoje são R$ 140 bilhões por ano, e o Brasil financia cerca de 1 milhão de moradias anualmente.</p><p><strong>O que está acontecendo agora</strong></p><p>Aqui chegamos ao ponto central da coluna. Desde 2020, a poupança acumula saques líquidos de aproximadamente R$ 270 bilhões. O saldo, que bateu R$ 800 bilhões na pandemia, recuou para cerca de R$ 730 bilhões.</p><p>E os motivos são estruturais, possivelmente sem volta: a educação financeira levou o poupador a alternativas que pagam até o dobro com a mesma segurança, o endividamento das famílias avançou (o Banco Central estima que, de cada R$ 100 de renda, R$ 30 vão para pagar dívidas) e as apostas online passaram a drenar o dinheiro que antes ficava parado na caderneta.</p><p>O agravante técnico que pouca gente percebe é que cerca de 40% do saldo da poupança gira praticamente todo mês. Isso não é investimento, é conta corrente e, na prática, o sistema financia contratos de 360 meses com um dinheiro que pode sair em um dia.</p><p>Enquanto a cultura do brasileiro sustentava o saldo, o descasamento passava despercebido. Com a poupança encolhendo, ele vira risco real: cerca de R$ 300 bilhões podem sumir rápido.</p><p>Do outro lado do balanço, a carteira de crédito imobiliário dos bancos cresceu tanto que já ultrapassou o próprio funding da poupança, algo inédito desde 1964.</p><p>E o colchão de segurança histórico, o depósito compulsório de 20% retido no Banco Central, deixou de existir na prática: a resolução do ano passado liberou 5% de imediato e o restante a conta-gotas, 1,5% ao ano por uma década. Traduzo: mesmo que todo o compulsório fosse liberado amanhã, não haveria dinheiro novo para sustentar o ritmo atual de financiamentos.</p><p>O colchão já foi consumido pelo crescimento da carteira.</p><p>E o crédito vai continuar crescendo. O crédito imobiliário brasileiro representa apenas 11% do PIB, contra 40% a 60% nas economias desenvolvidas. Saímos de 2% no início dos anos 2000, e a trajetória é de expansão. Resumindo a equação: demanda crescente por funding de um lado, fonte tradicional minguando do outro.</p><p>Diante deste cenário, é plausível perguntar: quem vai financiar a compra de apartamentos por 25 ou 30 anos daqui para frente, e a que custo? O mercado de capitais já financia as incorporadoras via CRIs e fundos imobiliários, mas ainda não existe no Brasil um instrumento maduro e líquido para financiar a pessoa física no longo prazo. Essa estrutura será construída, disso não tenho dúvida. O problema é o preço do dinheiro no meio do caminho.</p><p>Um efeito colateral já visível: a transição favorece brutalmente as incorporadoras grandes e capitalizadas. Grandes players do mercado conseguem captar para projetos a TR mais 9,8%, cerca de 11% ao ano, enquanto o concorrente médio toma dinheiro a CDI mais 4 ou 5, algo entre 18% e 19%.</p><p>Num setor em que capital é o insumo mais relevante, essa diferença define quem compra o melhor terreno, quem atravessa o ciclo e quem sai do mercado. Concentração à vista, inclusive aqui no mercado capixaba.</p><p><strong>Comprar ou alugar: a conta que quase ninguém fecha direito</strong></p><p>Existe um argumento que escuto praticamente toda semana há 18 anos. E aqui vale desmontar o que virou consenso nas redes: o de que sempre compensa alugar e deixar o dinheiro rendendo. A matemática, feita com honestidade, conta outra história.</p><p>O aluguel residencial no Brasil gira entre 5,5% e 6,5% ao ano do valor do imóvel. Quem compra para morar deixa de pagar esse percentual. Na prática, é como receber um rendimento de 6,5% ao ano, líquido de imposto de renda, corrigido ao longo do tempo pela valorização do próprio imóvel.</p><p>Agora compare com a alternativa: o CDI histórico, descontados imposto de renda e inflação, entrega cerca de 2,5% ao ano de retorno real. A renda do aluguel que você economiza é real e líquida.</p><p>A renda do CDI que pagaria seu aluguel, depois de imposto e inflação, é uma fração disso. A conta de viver de renda para pagar aluguel funciona no papel enquanto o juro está nas máximas e a inflação fica de fora da planilha. No longo prazo, ela não fecha.</p><p>Há ainda um argumento de segurança que aprecio pela elegância contábil. Todo ativo financeiro é o passivo de alguém: o título público é passivo do Tesouro, a ação e a debênture são passivos da empresa. O imóvel não é passivo de ninguém. Quando alugado, ele é temporariamente passivo do inquilino. E se o inquilino falha, troca-se o inquilino, não o ativo. Poucos investimentos oferecem essa robustez.</p><p>Duas ressalvas honestas, porque quem me acompanha sabe que não vendo tese sem mostrar o outro lado. Primeira: o custo de transação do imóvel é alto, na casa de 10% entre emolumentos cartorários, ITBI e corretagem.</p><p>Quem sabe que vai trocar de endereço no curto prazo faz melhor negócio alugando. Segunda: no alto luxo a lógica inverte, o aluguel fica proporcionalmente barato porque quase todos nesse público preferem comprar. Fora esses dois casos, para quem vai morar e pretende ficar, os números favorecem a compra com folga.</p><p><strong>O crédito imobiliário nunca mais será o mesmo</strong></p><p>A poupança rende, por lei, menos que o CDI. É esse funding barato que permite ao banco emprestar hoje a TR mais 10,5% ou 11% ao ano, abaixo do custo de mercado, num país onde o CDI de longo prazo ronda 13,5%.</p><p>Quando o crédito imobiliário migrar de vez para o mercado de capitais, esse subsídio silencioso desaparece. O juro do financiamento habitacional passará a refletir a política macroeconômica do país, como acontece no resto do mundo.</p><p>O contrato de financiamento no Brasil tem taxa fixa pela vida inteira do contrato. Quem assinou na pandemia, a taxas próximas de 7% ao ano, carrega hoje um ativo financeiro raro: juro real perto de zero num país de inflação persistente. Os contratos assinados nas condições atuais podem ocupar, daqui a alguns anos, esse mesmo lugar de privilégio.</p><p>A minha dica para o comprador qualificado, aquele que já tem a decisão madura e a capacidade financeira validada: não trate a taxa atual como garantida, muito menos corra o risco de esperar por uma baixa estrutural de juros. Se o imóvel certo está na mesa e o crédito está aprovado nas condições de hoje, esperar um cenário melhor pode custar caro.</p><p>O risco dos próximos 5 anos não é faltar imóvel. É faltar funding barato.</p><p>Aqui no Espírito Santo, com mercado aquecido, lançamentos consistentes e demanda qualificada em Vitória e Vila Velha, principalmente, essa equação é ainda mais relevante. O comprador capixaba que entender essa transição antes da maioria estará comprando com as regras antigas um ativo que será precificado pelas regras novas.</p><p>O setor imobiliário brasileiro já atravessou a Lei da Usura, a quebra do BNH, a hiperinflação e a crise dos distratos. Sobreviveu a todas e saiu mais sólido de cada uma. Vai atravessar essa transição também.</p><p>Mas quem acompanha os bastidores sabe: as grandes oportunidades patrimoniais nascem exatamente nesses momentos de mudança estrutural, quando a informação certa chega antes do consenso.</p>