Contratos atípicos: aluguéis comerciais que chegam a 40 anos no ES

<p>Tem farmácia em Vitória com contrato de aluguel beirando os 40 anos. Galpões em Viana alugados por 15, 20 anos antes mesmo de ficarem prontos. São os contratos atípicos: longos, com reajuste anual garantido, sem revisão de valor no meio do caminho e com multa que pode chegar a tudo o que falta pagar.<br><br><strong>O que diz a lei</strong></p><p>No aluguel comum, a cada três anos qualquer das partes pode pedir na Justiça a revisão do valor, e o inquilino pode sair antes do fim pagando uma multa proporcional.<br><br>Desde 2012, o artigo 54-A da Lei do Inquilinato abriu outra possibilidade: quando o proprietário compra, constrói ou reforma o imóvel para atender um inquilino específico, vale o que as partes combinarem. Dá para abrir mão da revisão do aluguel durante todo o contrato, e a multa por saída antecipada pode ser a soma de todos os aluguéis que faltam.<br><br>O mercado chama de atípico qualquer contrato longo nesse formato, seja um built to suit (imóvel feito sob medida para o inquilino), seja um sale and leaseback (a empresa vende o imóvel que ocupa e continua nele pagando aluguel).<br><br><strong>No Espírito Santo: galpões, farmácias e escolas</strong></p><p>Galpões. O operador logístico define pé direito, piso, docas e localização; o investidor constrói e aluga por 10, 15, 20 anos. É um mercado apertado no país inteiro: a vacância nacional fechou 2025 em 6,6%, a menor da série histórica, com preço médio pedido de R$ 29,79 por metro quadrado, segundo dados da SiiLA compilados pelo Itaú BBA. Nos grandes fundos de galpões, o peso dos contratos atípicos na receita vai de 13% no VILG11 a 87% no GGRC11, passando por 57% no XPLG11 e 25% no HGLG11.<br><br>O Espírito Santo está no centro desse movimento. No primeiro trimestre de 2026, o estado entregou 129 mil metros quadrados de novos galpões, o segundo maior volume do país, atrás só de São Paulo, em seis empreendimentos entre Viana, Cariacica e Serra. </p><p>A absorção foi de 87 mil metros quadrados, terceira do Brasil, com vacância de 8,1% e preço médio de R$ 24 por metro quadrado, segundo a Binswanger Brazil. Em setembro, tratei aqui da venda do Centro Logístico Grande Vitória, em Viana, para o fundo TRXF11 por R$ 643,5 milhões. O fundo comprou também 50% do CLCR 01, em Cariacica, com 113,6 mil metros quadrados de área locável, inquilinos como Azzas, Whirlpool e Suzano, e um built to suit atípico com a Azzas.<br><br>Farmácias. Em alguns bairros de Vitória é literalmente uma a cada esquina, às vezes duas ou três no mesmo quarteirão. As redes associadas à Abrafarma saíram de 9.004 lojas em 2021 para 11.482 em 2025, um crescimento de 27,5% em quatro anos, segundo levantamento da FIA-USP para a entidade. </p><p>O faturamento dessas redes chegou a R$ 113,27 bilhões nos 12 meses até setembro de 2025, alta de 13,55%. Com a população envelhecendo e consumindo cada vez mais medicamentos, a farmácia virou muito mais uma operação de distribuição, quase logística, do que uma loja. A rede escolhe o ponto, reforma no padrão da marca e precisa de prazo longo para amortizar o investimento. Daí os contratos de 20, 30 e, em alguns casos que conheço, perto de 40 anos.<br><br>Isso tem efeito direto no mercado de terrenos. Algumas operações de compra para construir não andam quando proprietário e construtora fazem a conta da multa de rescisão antecipada do contrato da farmácia. Para liberar o terreno antes do prazo, alguém precisa pagar ao inquilino o que foi combinado, e no atípico isso pode significar anos de aluguel.<br><br>Escolas. Em outubro de 2024, a Nazca, junto com outros investidores, comprou o terreno e os prédios do Centro Educacional Leonardo da Vinci, em Santa Lúcia: 28 mil metros quadrados de terreno e 15 mil de área construída.</p><p>O valor apurado à época foi de R$ 90 milhões, sem confirmação oficial. A escola segue no imóvel como inquilina, com contrato de longo prazo mantido sem alterações, e a Nazca informou que o investimento é focado em renda, com ênfase em locação.<br><br>Grupo Carrefour e Hospital Albert Einstein<br>O formato vai muito além de galpões e farmácias. Indústrias usam o built to suit para fábricas e centros de distribuição, ou vendem o próprio imóvel e alugam de volta para liberar caixa para a operação. </p><p>No varejo alimentar, o Grupo Carrefour anunciou na semana passada a venda de 22 lojas do Atacadão para o fundo Pátria Renda Urbana (HGRU11), em sale and leaseback; as lojas seguem funcionando, agora como inquilinas, e a operação ainda depende do Cade. Hospitais, prédios caros de adaptar, também vivem de contratos atípicos. </p><p>O caso mais emblemático é o do Hospital Albert Einstein no Parque Global, na Marginal Pinheiros, em São Paulo: o TRXF11 assinou em julho de 2024 um built to suit de 20 anos com a instituição, investindo cerca de R$ 624 milhões na compra de 70% do imóvel e na obra, com multa por saída antecipada igual a todos os aluguéis que faltarem até o fim do contrato.<br><br>Para ter ideia do tamanho: o TRXF11, um dos maiores fundos de renda urbana do país e que agora também está no Espírito Santo, tem 72,66% da receita em contratos atípicos e prazo médio restante de 13,14 anos, segundo o relatório de agosto de 2026. Entre os inquilinos estão Pão de Açúcar, Caixa, Grupo Mateus e Assaí, e hospitais e escolas somam mais de 22% da receita.<br><br><strong>Prova de fogo na pandemia</strong></p><p>Em 2020, com comércio fechado, escolas sem aula e fábricas paradas, muitas empresas tentaram devolver imóveis, suspender pagamentos ou reduzir aluguéis, inclusive em contratos atípicos. </p><p>Os fundos seguraram a estrutura: em abril daquele ano, a gestora de um fundo educacional com 100% da receita vinda da Cogna informou ao mercado que os contratos, com vencimento entre 2029 e 2031, não podiam ser rescindidos sem o pagamento de todo o fluxo de aluguéis restante.<br><br>Nas situações que foram parar na Justiça, prevaleceu o que foi combinado. Dificuldade financeira, por si só, não autoriza revisar o contrato, e a Lei de Liberdade Econômica, de 2019, já tinha deixado claro que a divisão de riscos feita livremente pelas partes deve ser respeitada. </p><p>No atípico, o aluguel não paga só o uso do imóvel: remunera o investimento que o proprietário fez para construir ou adaptar o espaço sob medida. Propriedade privada e contrato livre, cumprido até o fim.<br><br>Alugar ou vender: gestão patrimonial faz a diferença<br>Para quem tem o ponto, o terreno ou o galpão, o atípico traz uma pergunta que vale muito dinheiro: vender ou alugar por décadas? A venda entrega uma bolada de uma vez, e faz sentido quando esse dinheiro já tem destino, assessoria e plano. </p><p>O aluguel longo entrega um valor certo ao longo do tempo, em troca de um bom ponto, um bom terreno e uma obra de qualidade que vai ser explorada por décadas. E o patrimônio continua com o dono, podendo se valorizar enquanto cumpre sua função para o negócio de alguém. Em muitos casos, alugar bem é melhor do que vender, mas a resposta depende de fazer as contas certas e do planejamento de vida de quem é dono.<br><br>Escolhido o caminho do aluguel, é na estruturação do contrato que a gestão patrimonial faz a diferença. Um contrato que vai durar 20 ou 30 anos precisa deixar escrito, sem margem para dúvida, o que as partes renunciam ou não; uma multa por saída antecipada compatível com o investimento; garantias reais, como fiança da holding, seguro-fiança de primeira linha ou carta de fiança bancária; quem paga obras estruturais, IPTU, seguro e manutenção ao longo do prazo; o índice de reajuste e o que acontece se ele deixar de existir; e as condições de devolução do imóvel no fim.<br><br>Acima de tudo, é preciso olhar a saúde financeira de quem assina. O contrato atípico protege o proprietário do inquilino que quer sair, mas não do que não consegue pagar. </p><p>Na recuperação judicial da Americanas, em 2023, um fundo com galpão alugado à empresa em Aratu, na Bahia, tinha contrato atípico de 10 anos e multa de 80% do saldo restante; em caso de rescisão, essa multa viraria crédito na recuperação judicial, a receber nas condições do plano. Um contrato de 20 anos com inquilino sólido é ativo vendável para fundos e investidores institucionais.<br><br>Sigo acompanhando o mercado imobiliário, as locações corporativas e quem investe em renda. Até a próxima!<br><br>Informação constrói. Um olhar estratégico sobre imóveis, patrimônio e os bastidores do mundo imobiliário.</p>