De R$ 2 mil a R$ 8 mil o m²: o que os dados dizem sobre o futuro do Centro de Vitória

<p>Quando se compara o Centro de Vitória com o restante da capital, a conta é intrigante. Afinal, de um lado está um bairro que já foi o principal de Vitória, com edifícios tradicionais (a maioria com mais de 35 anos); do outro, bairros que receberam lançamentos nos últimos cinco anos, com forte curva de valorização (muitas vezes acima de 1% ao mês).</p><p>O resultado é uma diferença enorme no valor do m², que deixa uma interrogação na cabeça de muita gente: será que essa diferença toda faz sentido? Será que isso não é uma oportunidade?</p><p>Para separar uma coisa da outra, fizemos um recorte simples: olhamos apenas edifícios construídos entre 1960 e 1989, tanto no Centro (incluindo Parque Moscoso e Vila Rubim), que é um bairro mais antigo, quanto em Bento Ferreira, Santa Lúcia e Jardim Camburi.</p><p>Essa é a faixa em que está quase todo o estoque vendido do Centro nos últimos dois anos. Os outros três bairros também têm prédios dessa geração em quantidade suficiente para construirmos uma análise comparativa sem viés.</p><p>No cálculo, foram usadas referências de venda e registros de ITBI de apartamentos de 2 e 3 quartos, em prédios com 37 a 66 anos, negociados nos últimos 24 meses. Preços de anúncio não entram na conta.</p><p><strong>Três quartos: o recorte mais claro</strong></p><p>É nos apartamentos de três quartos que o Centro tem mais vendas e, por isso, esse é o dado mais confiável da comparação. Para os investidores, isso já desenha o perfil de liquidez. No total, foram analisadas 93 referências com esse perfil, com o seguinte resultado:</p><figure data-article-image="" class="article-image article-image--full" data-align="full"><img src="https://sunfumnzhgkjvdhsuwpr.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/inline/1794425473478-gllcobpi1l4.webp" alt="" class="article-image__img" loading="lazy"></figure><p>Em prédios da mesma geração, o m² de Bento Ferreira ficou 56% acima do Centro; o de Santa Lúcia, 68%; e o de Jardim Camburi, 72%.</p><p>Um detalhe chama atenção: os apartamentos de três quartos típicos vendidos no Centro tem 111 metros, contra 75 metros em Jardim Camburi. O comprador do Centro levou um apartamento quase 50% maior pagando, em média, R$ 64 mil a menos. Por metro quadrado, ele pagou 42% a menos.</p><p><strong>Nos apartamentos de dois quartos: direção parecida, amostra menor</strong></p><p>Nos apartamentos de dois quartos, a diferença se repete quase na mesma proporção, mas com poucas vendas no Centro. O número deve ser lido como indicação, não como média consolidada.</p><figure data-article-image="" class="article-image article-image--full" data-align="full"><img src="https://sunfumnzhgkjvdhsuwpr.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/inline/1794425514128-aip64yzyo0q.webp" alt="" class="article-image__img" loading="lazy"></figure><p>O recorte acima compara edifícios da mesma faixa de idade. Quando a comparação é feita com os edifícios mais novos dos outros bairros, entregues de 2016 para cá, a distância aumenta consideravelmente.</p><p>Em Jardim Camburi, apartamentos de três quartos em prédios novos foram vendidos, em média, a R$ 13.207 o metro, chegando a R$ 18.107. Em Bento Ferreira, a média foi de R$ 12.365. </p><figure data-article-image="" class="article-image article-image--full" data-align="full"><img src="https://sunfumnzhgkjvdhsuwpr.supabase.co/storage/v1/object/public/articles/inline/1794425562355-k4cxhoqkxmi.webp" alt="" class="article-image__img" loading="lazy"></figure><p>Contra os R$ 3.620 do Centro, isso significa um metro quadrado entre 3,4 e 3,6 vezes mais caro, podendo chegar a 5 vezes nos casos mais distantes. Nos dois quartos, a relação fica entre 2,5 e 2,7 vezes.</p><p>Mas aqui é importante separar as leituras. A diferença de 56% a 72% (tabela acima) é o que sobra quando a idade do prédio é igual, ou seja, é o que o mercado paga a mais pelo bairro, pela vaga de garagem, pelo lazer e pelo entorno. </p><p>O restante, até chegar a três vezes e meia, vem do produto: prédio novo, tecnologia construtiva mais recente, potencial de valorização, alto nível de acabamento, mais vagas e área de lazer de altíssimo nível, algo que simplesmente não existe no Centro hoje.</p><p><strong>O que os números não dizem</strong></p><p>Dentro do próprio Centro, a variação de preço também é grande. No período, houve venda de três quartos a R$ 1,9 mil o metro e também a R$ 8,1 mil. Estado de conservação, vista para a baía, presença de garagem e a situação do condomínio pesam muito em prédios dessa idade, e nenhum desses fatores aparece na média.</p><p>Também não é possível dizer, com esses dados, se o Centro está barato ou se os outros bairros estão muito valorizados. O que os dados mostram é o tamanho da diferença, medida com a mesma régua.</p><p>O que está ficando cada vez mais claro é que essa diferença tem tornado o Centro de Vitória mais atrativo para muita gente que acredita na revitalização da região, incentivada pela prefeitura em parceria com a iniciativa privada.</p><p>Por fim, vale ressaltar que estamos falando de médias de mercado. E média puxa para baixo; portanto, é sempre importante analisar caso a caso.</p>