Conheça o capixaba que comanda fatia nacional de operação de R$ 600 milhões de crédito imobiliário por mês

<p>A CrediPronto é um dos canais de financiamento imobiliário do Itaú, que é sócio da operação. Começou em 2007 ligada à Lopes, atendendo o crédito das vendas da própria imobiliária, e hoje responde por cerca de 15% do crédito imobiliário do banco, com atuação em 17 estados. Se fosse uma instituição financeira independente, teria perto de 4% do crédito imobiliário bancário privado do Brasil.</p><p>Parte da operação é comercial tocada pelo capixaba Christiano Pereira, superintendente nacional de crédito imobiliário, ao lado de sua equipe. Conversamos com ele sobre a troca de fonte do dinheiro que financia imóvel no Brasil, e sobre o que isso faz com a taxa que o comprador paga. Alguns dados da operação capixaba entraram na conta.</p><p><strong>R$ 600 milhões por mês tocados do Espírito Santo</strong></p><p>Em 2009, a CrediPronto financiou cerca de R$ 140 milhões no ano. Em 2010, R$ 600 milhões. Hoje financia R$ 600 milhões por mês. São 230 pessoas entre operação, jurídico e backoffice, e um time comercial de quase 90.</p><p>Boa parte vem do balcão: a operação é formada por corretores e ex-corretores, incluindo o próprio Christiano e o CEO da companhia. É gente que sabe ler uma matrícula, entende o que trava um negócio e conhece o ritmo de uma venda, e isso aparece na análise.</p><p>A operação comercial nacional é comandada de Vitória desde 2020, e a praça capixaba tem peso próprio na conta: segundo o último balanço da companhia, o Espírito Santo gera cerca de R$ 10 milhões por mês em financiamentos pela CrediPronto, com expectativa de crescimento em 2027.</p><p>É um dos poucos recortes estaduais disponíveis, já que nem a Abecip nem o boletim do SBPE abrem o crédito imobiliário por estado.</p><p>Em 2010, nenhuma imobiliária queria entregar cliente para uma empresa com o nome da Lopes no capital, e a saída foi aprovar em 40 minutos e emitir contrato em sete dias, numa época em que o Banco do Brasil chegava a levar seis meses.</p><p>Hoje a média de mercado para emissão de contrato é de 45 a 60 dias. A CrediPronto emite em torno de 10, numa venda limpa entre pessoas físicas, e o uso de inteligência artificial na análise de documentação e de crédito é parte do que sustenta essa diferença.</p><p>A condição é a de sempre: documentação do imóvel correta e crédito aprovado dentro dos parâmetros. Com isso em ordem, o processo anda. Christiano citou um caso em que o contrato de financiamento saiu em três dias, antes mesmo do contrato de compra e venda.</p><p><strong>A queda do funding via poupança</strong></p><p>Há cinco anos a poupança respondia por 76% dos recursos que financiam o mercado imobiliário brasileiro. Hoje, por pouco mais de 30%. Dois fatores explicam. Na pandemia, a troca de moradia em massa fez o crédito consumir poupança mais rápido do que ela se repunha: 2021 foi recorde de financiamento, e 2022, 2023 e 2024 vieram logo atrás.</p><p>Ao mesmo tempo, parou de entrar dinheiro novo. A captação líquida da poupança segue negativa, com saque líquido de -R$ 31 bilhões no primeiro semestre de 2026, segundo a Abecip.</p><p>Quem assumiu o lugar foram a LIG e a LCI, que somam hoje cerca de R$ 690 bilhões financiando o varejo, contra R$ 750 bilhões de poupança.</p><p>Na projeção de Christiano, o saldo de LIG e LCI ultrapassa o da poupança em setembro de 2028 e passa de R$ 1 trilhão em 2030. Na ponta da produção, quem banca a obra são os CRIs e os fundos imobiliários.</p><p>Isso muda a conta de quem vende e de quem compra. Dinheiro de mercado não é dinheiro subsidiado. A taxa do financiamento vai descolar da Selic e ficar um pouco acima dela, porque precisa carregar o spread. A Selic pode cair para a casa dos 10% e o banco continuar emprestando a 11%.</p><p><strong>O fim do compulsório obriga os bancos a emprestar mais</strong></p><p>O compulsório é o dinheiro que os bancos são obrigados a depositar no Banco Central. Durante anos, a única forma de reaver parte dele era emprestando para crédito imobiliário. Esse percentual era de 25%, foi a 40% e hoje está entre 60% e 65%.</p><p>Em setembro de 2025 o Banco Central decidiu encerrar o compulsório, com liberação gradual ao longo de dez anos. A primeira leitura foi ruim para o setor: o banco poderia levar esse dinheiro para veículo, cartão, cheque especial. Mas a regra tem uma trava.</p><p>Para usar o compulsório em qualquer linha, a instituição precisa manter o mesmo montante em carteira de crédito imobiliário, e carteira antiga não conta. Para se liberar nas outras frentes, o banco precisa originar crédito imobiliário novo.</p><p>O efeito já apareceu. Christiano aponta um salto no financiamento à produção entre setembro e outubro de 2025. No primeiro semestre de 2026, o financiamento à construção pelo SBPE foi de R$ 26,5 bilhões, contra R$ 12,8 bilhões no mesmo período de 2025, alta de 107%.</p><p><strong>O Brasil financia 10% do PIB. Os Estados Unidos, 70%</strong></p><p>A carteira ativa de crédito imobiliário representa cerca de 70% do PIB nos Estados Unidos, entre 60% e 70% no Reino Unido e na Europa, e 22% no Chile. No Brasil, 10%.</p><p>A diferença é de funding. Esses países captam no mercado financeiro há décadas. O Brasil financiou imóvel com poupança durante quase toda a sua história, e poupança tem teto. A projeção de Christiano é que a carteira chegue a 15% do PIB em quatro ou cinco anos, o que significa 50% a mais de recurso disponível para financiar imóveis.</p><p>Os números de 2026 vão nessa direção. No primeiro semestre, o crédito imobiliário brasileiro somou R$ 180,9 bilhões em concessões, contra R$ 147,1 bilhões no mesmo período de 2025, alta de 23%, com cerca de 850 mil imóveis financiados. A Abecip projetava crescimento de 16% no ano e passou a revisar a estimativa para cima.</p><p><strong>A hora pode ser ideal para comprar</strong></p><p>Quem está com crédito aprovado deveria efetivar a contratação agora. Se a carta de crédito vencer, dificilmente o cliente renova nas mesmas condições de taxa e de LTV, o percentual financiado do imóvel. Bradesco e Santander já subiram a taxa do crédito imobiliário, e os outros tendem a acompanhar.</p><p>Quem vende precisa de documentação em dia. Averbação pendente, divergência de metragem, certidão que não saiu. Cada um desses custa de 45 a 90 dias, e no cartório quem erra volta para o fim da fila.</p><p>Do lado da oferta, o estoque das construtoras começou a inflar. Quem tiver planejamento financeiro e boa condição de entrada vai encontrar margem de negociação que não existia há dois anos.</p><p>Sigo acompanhando o mercado imobiliário, as notícias e os bastidores de quem financia, constrói e compra. Até a próxima!</p>