Abismo imobiliário em Vitória: Praia do Canto distorce preços de m2 e cria “gap” gigantesco dentro da capital

<p>Vitória aparece hoje como a capital com o metro quadrado mais caro do Brasil. Mas existe uma distorção importante por trás desse número: a Praia do Canto passou a operar em um nível tão elevado de preço que acaba puxando artificialmente a média da cidade para cima. </p><p>Na prática, Vitória deixou de ser um mercado imobiliário homogêneo. A capital virou um mosaico urbano extremamente desigual, com bairros premium operando em padrões próximos aos grandes mercados de luxo do país enquanto outras regiões da própria ilha continuam em patamares muito inferiores. </p><p>Segundo o Índice FipeZAP, Vitória encerrou 2025 com média acima de R$ 14 mil por metro quadrado. Mas o dado agregado esconde um fenômeno local muito específico: a consolidação da Praia do Canto como um micromercado de luxo praticamente independente dentro da capital capixaba. </p><p>Hoje, o bairro já opera próximo de R$ 16,5 mil/m² em valores médios de revenda. Em lançamentos de altíssimo padrão, alguns empreendimentos já ultrapassam R$ 30 mil e até R$ 35 mil por metro quadrado. </p><p>A lógica por trás dessa valorização envolve uma combinação poderosa de escassez de terrenos, concentração de renda, verticalização premium, conveniência urbana, gastronomia, serviços e liquidez patrimonial. O comprador já não paga apenas pelo imóvel. </p><p>Paga por localização, status, caminhabilidade e proteção de patrimônio. Enquanto isso, bairros vizinhos seguem em outro universo de preços. Bento Ferreira ainda possui diversos imóveis negociados abaixo de R$ 10 mil/m², especialmente em edifícios mais antigos. </p><p>Em plataformas imobiliárias da Grande Vitória, não é difícil encontrar apartamentos entre R$ 8 mil e R$ 9 mil por metro quadrado no bairro. Na prática, unidades de 90 a 120 m² em Bento Ferreira frequentemente aparecem entre R$ 750 mil e R$ 950 mil. Na Praia do Canto, imóveis semelhantes já ultrapassam facilmente R$ 1,5 milhão. </p><p>O caso do Centro de Vitória é ainda mais extremo. Apesar da localização estratégica, com dezenas de prédios com vista para o mar, da infraestrutura consolidada e da proximidade com a baía e com os polos institucionais da capital, ainda existem imóveis residenciais sendo negociados abaixo de R$ 3 mil/m². </p><p>Apartamentos antigos de 80 a 120 m² aparecem em muitos casos entre R$ 220 mil e R$ 320 mil, algo impensável nos bairros premium da região mais “nova” da ilha. O resultado é uma das maiores discrepâncias imobiliárias do país entre mercado primário e secundário. Em determinados recortes da capital, imóveis novos chegam a custar 200% ou até 300% acima do mercado de usados da mesma região. </p><p>A diferença chama atenção porque começa a gerar dúvidas sobre liquidez futura e sustentabilidade dos preços praticados em alguns lançamentos. Parte do mercado avalia que muitos compradores ainda observam apenas o valor da parcela na planta e ignoram o custo final efetivo do imóvel. Quando entram na conta juros, financiamento, INCC, escritura, ITBI, correções monetárias, condomínio e custo de oportunidade, o valor final pode ficar muito acima da capacidade real de revenda do mercado secundário. </p><p>Esse risco cresce especialmente em cenários de juros elevados. O mercado primário costuma precificar expectativa futura, narrativa de valorização e escassez. Já o mercado secundário opera com outra lógica: renda disponível, liquidez e capacidade efetiva de compra. Na prática, isso significa que alguns imóveis vendidos hoje na planta podem enfrentar dificuldade de revenda no futuro caso o comprador precise sair da posição. </p><p>A situação já começa a gerar atenção em parte do mercado imobiliário brasileiro, especialmente em cidades onde houve uma explosão recente de lançamentos premium. Em Vitória, o fenômeno ficou ainda mais visível porque a Praia do Canto passou a distorcer toda a percepção de preço da capital. </p><p>Enquanto isso, bairros como Bento Ferreira devem começar a absorver parte dessa pressão imobiliária (será que agora vai?) por oferecerem localização estratégica com preços relativamente mais acessíveis. Já o Centro entra novamente no radar de investidores que enxergam potencial futuro em retrofit e reocupação residencial da região histórica, mas precisa de investimentos pesados em “retrofit”, oportunidade perdida com a destinação inadequada dos armazéns da VPorts na região. </p><p>Fica a dúvida: onde esse “abismo” entre bairros e entre “gerações imobiliárias” vai parar? As discrepâncias vão reduzir? E os lançamentos: qual é o teto de preço do mercado capixaba com Selic a 14%? Conclusões que o tempo nos trará.</p>