7Log vende complexo de R$ 643 milhões em Viana e acelera expansão para fora do Espírito Santo

<p>O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) assinou nesta quarta-feira, 23, a compra do Centro Logístico Grande Vitória, em Viana, por R$ 643,5 milhões. É uma transação relevante em escala nacional e uma das maiores, se não a maior, já feitas com galpões no Espírito Santo. </p><p>Quem vendeu foi a 7Log, empresa capixaba fundada por Luiz Belmok e Renato Belmok, que construiu o complexo em 2019 e agora concentra o crescimento em outros estados.</p><p>O ativo é grande em qualquer régua: 184 mil m² de área bruta locável em um terreno de 810 mil m², dez galpões, 112 docas, pé-direito de 12 a 14 metros e piso para 6 a 8 toneladas por metro quadrado, com acesso direto às BR-101 e BR-262. São 28 locatários, entre eles DHL, Raia Drogasil, Ybera, Ativa e Super BH, ocupação de 98,9% e prazo médio remanescente de contratos de 4,2 anos. </p><p>Os números vêm do fato relevante que o fundo publicou no dia da assinatura, e eu conversei com a 7Log logo depois do anúncio para entender o negócio e o momento da logística capixaba.</p><h2><strong>R$ 3.495 por metro quadrado</strong></h2><p>O TRX pagou R$ 3.495 por metro quadrado de área locável, com aluguel médio de R$ 24,97 por metro. Em termos técnicos, isso dá um cap rate de 8,57% ao ano, que é a renda de aluguel dividida pelo preço de compra. </p><p>Em bom português: o fundo compra um imóvel que devolve 8,57% ao ano em aluguel, antes de qualquer reajuste. O fato relevante ainda aponta que o último contrato fechado saiu a R$ 27 por metro, acima da média, o que sinaliza espaço para elevar a receita conforme os contratos forem renovados.</p><p>Metade do valor, R$ 337 milhões, foi paga na assinatura e pode ser compensada com cotas do próprio fundo. Ou seja, a 7Log tende a virar cotista do TRX. O restante, R$ 306 milhões, será pago em até 90 dias depois de cumpridas as condições do contrato. O fundo já entrou na posse indireta de 50% do imóvel e passa a receber metade dos aluguéis desde a assinatura; a posse integral vem com o pagamento do saldo.</p><h2><strong>Quem é o TRXF11</strong></h2><p>O TRXF11 é um dos maiores fundos imobiliários do país em imóveis próprios. Com Viana, passa a ter R$ 12,5 bilhões investidos em 128 ativos, espalhados por 68 cidades de 19 estados, com 2,04 milhões de m² de área locável. </p><p>A carteira é dividida quase ao meio entre logística (50% da receita) e varejo (32,5%), com Mercado Livre, Assaí, Grupo Mateus e Hospital Albert Einstein entre os maiores inquilinos. Mais de 60% da receita vem de contratos atípicos, em que a rescisão antecipada custa ao inquilino o saldo inteiro do contrato, e o prazo médio da carteira é de 10,8 anos.</p><p>Viana é a porta de entrada do fundo no Espírito Santo, e a entrada é grande: o estado estreia como a quarta maior fonte de receita de aluguel do TRXF11, com 7,6%, atrás apenas de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro. </p><p>Em julho, o fundo havia anunciado a compra de três galpões em Guarulhos por R$ 1,4 bilhão, dois deles alugados ao Mercado Livre, a maior operação da sua história. Antes disso, o recorde era a compra ligada ao Hospital Albert Einstein, em São Paulo, por cerca de R$ 600 milhões, em 2024. Viana entra na mesma faixa. O padrão das compras é claro: galpão AAA, muitos inquilinos relevantes e contrato longo.</p><h2><strong>Vacância beirando zero</strong></h2><p>O dado que mais chamou a minha atenção veio da própria 7Log. Em todo o portfólio da empresa, dentro e fora do estado, a vacância é super baixa, beirando zero. Vacância é a área vaga em relação ao total construído: se de 100 mil m² sobram 5 mil m² sem inquilino, a vacância é de 5%. Em Viana, hoje, sobra um único módulo de 2.000 m², que vagou há pouco. É isso. Quem precisa de galpão de padrão alto na Grande Vitória hoje encontra praticamente nada pronto.</p><p>A empresa construiu cerca de 450 mil m² no Espírito Santo. Este mês entregou 45 mil m² em Londrina, no Paraná, e começa 60 mil m² na Bahia.</p><h2><strong>Próximos passos da 7Log</strong></h2><p>Perguntei se o fim dos incentivos fiscais do Espírito Santo estava no radar. Está, e é um dos motivos para a 7Log olhar para fora do estado. A decisão de onde construir segue a demanda: o cliente grande assina o contrato antes e o galpão sai sob medida, no modelo que o mercado chama de built to suit. </p><p>Durante nossa conversa ficaram claros dois diferenciais: o padrão construtivo Triple A, o mais alto da classificação de galpões, e o prazo, com entrega na faixa de 10 meses depois da terraplanagem. O plano é manter entre 100 mil e 200 mil m² construídos por ano.</p><p>Sigo acompanhando o mercado imobiliário e, no setor logístico, acompanho de perto as obras na Rodovia do Contorno, em Viana e na Serra, e o grande movimento do norte do estado com o ParkLog.</p><p><em>Informação constrói. Um olhar estratégico sobre imóveis, patrimônio e os bastidores do mundo imobiliário.</em></p>